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Logement : la voie intermédiaire

Article du numéro 469 - 01 septembre 2013

Logement

Il est loin l'objectif de construction de 500 000 logements par an... Les (nombreuses) mesures lancées par Cécile Duflot n'ont pas, pour l'heure, l'effet escompté. François Hollande a annoncé vouloir agir sur le secteur du logement intermédiaire, en séduisant les investisseurs institutionnels. Pour y parvenir, le gouvernement va baisser la TVA de 19,6 à 10 % sur ce type de programmes.

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On les appelle les « Foncières ». Une banque, une grosse association, et un projet immobilier peut alors naître, destiné aux familles trop « riches » pour être concernées par le logement social et trop « pauvres » pour viser des biens que la flambée des prix de l'immobilier a rendus inabordables. Avec la crise, la construction pique du nez. Entre avril 2012 et mars 2013, on n'aura bâti que 335 800 logements en France, un chiffre en recul de 18 %. Avec les conséquences que l'on devine sur le chômage, confirmées par François Hollande : « 100 000 emplois ont été perdus depuis 2008 ».


30 000 à 40 000 logements de plus ?

Pour tenter d'enrayer la spirale, le président de la République veut donc séduire les investisseurs institutionnels : ces derniers, s'ils financent des logements intermédiaires, pourront bénéficier d'une TVA à 10 % contre 19,6 % actuellement. Par logements intermédiaires, on entend des appartements ou des maisons dont les loyers sont plus élevés que dans les HLM, mais qui restent néanmoins moins onéreux (d'environ 20 %) qu'ils ne le sont dans les logements purement privés. « Le logement intermédiaire n'est pas le plus rentable alors que c'est celui qui correspond à une vraie demande du marché », a rappelé le président de la République.
A priori, l'annonce est bien reçue par les acteurs du secteur. « Cette mesure pourrait se traduire par la construction de 30 000 à 40 000 logements supplémentaires par an », estime ainsi Didier Ridoret, président de la FFB (Fédération française du bâtiment).


Témoignage

Bernard Oliver,
président de l'association régionale des HLM PACA Corse

« Il faut foncer »
« Nous avons besoin de logements intermédiaires. Comment ? Il faut que la rentabilité soit correcte pour les investisseurs. Je pense qu'à 3 %, ce serait une bonne base de discussion, même si l'adhésion est plus nette à 4 %. Les assureurs et les banquiers étaient plus actifs dans le passé sur le terrain de l'investissement immobilier. Ils peuvent se mobiliser, si les conditions sont sécurisées dans le temps. Je suis moi-même président de Famille et Provence, qui est une foncière gérant près de 6 200 logements sur trois départements de Paca. Il s'agit d'une société anonyme en équilibre sur le plan financier et soutenu par la Caisse d'Épargne. Il faut partir de ces modèles qui marchent pour encourager leur développement ».


Les mêmes critères que pour le Duflot

Ciblant les classes moyennes, les plafonds de ressources des locataires ainsi que les plafonds de loyers - réglementés -, approcheraient ceux en vigueur dans le dispositif Duflot (lire encadré). Même parallélisme entre le dispositif Duflot et le futur dispositif au niveau des territoires concernés, à une petite nuance près : l'Élysée prévoit en effet la création d'une zone « A ter », spécifique à Paris intra-muros. Les autres zones tendues retenues dans le dispositif Duflot (dénommées A bis, A et B1) seraient presque reprises à l'identique pour le logement intermédiaire.
Outre la baisse de la TVA, d'autres mesures pourraient rendre un tel investissement séduisant. Dans un document de travail transmis à l'Élysée, publié par La Tribune le 5 mai 2013, d'autres pistes sont avancées : exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans (équivalente à la durée des plafonnements de loyers), exonération des droits de mutation sur
la cession de parts des sociétés investissant exclusivement dans le logement intermédiaire. Enfin, au bout de quinze ans, l'investisseur aura la possibilité de revendre son bien, condition nécessaire pour qu'il dégage sa plus-value.


Les bailleurs sociaux gestionnaires

Ces mesures pourraient prolonger les préconisations du rapport sur « l'épargne financière et sur les besoins de financement de l'économie » remis en avril par Karine Berger et Dominique Lefebvre (1) aux ministres des Finances et du Budget, Pierre Moscovici et Bernard Cazeneuve. Les deux députés socialistes proposent en effet que « certains avantages fiscaux de l'assurance-vie pourraient être limités aux contrats contenant des compartiments obligatoires de placement dans le logement locatif intermédiaire ». Pour rassurer les institutionnels, le gouvernement propose de confier la gestion du parc intermédiaire aux organismes de logements sociaux : office HLM, entreprises sociales pour l'habitat (Esh), ou sociétés d'économie mixte. Cette disposition permettrait d'insérer « le logement intermédiaire dans la chaîne globale du parcours résidentiel ainsi qu'un traitement plus fluide des files d'attente en zone tendue ». Le document indique d'ailleurs que les programmes de logements intermédiaires pourraient être intégrés « dans des programmes mixtes comprenant 25 % de logements sociaux au minimum, ou construits dans les communes ayant déjà atteint leur objectif de 25 % de logements sociaux ». Avec le temps lié à l'obtention des permis de construire et de la construction, les premiers logements intermédiaires risquent de sortir de terre en... 2015.


Les zones « Duflot »

Si les futures zones du logement intermédiaire épousent celles de l'actuel dispositif Duflot, elles devraient correspondre aux suivantes :
- Zone A bis : Paris et sa périphérie immédiate.
- Zone A : petite couronne et deuxième couronne de la région parisienne, Côte d'Azur, Genevois français.
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grandes couronnes autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'Outre-mer, Corse.
- Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Ile-de-France.


Notes

(1) Les deux députés socialistes proposent notamment d'organiser une réorientation des encours de l'assurance-vie vers les placements les plus utiles à l'économie, sans déstabiliser ce produit.


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