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La ville dense est-elle chère ?

Article du numéro 436 - 01 février 2012

Logement

À l'initiative de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) et de la Fédération française du bâtiment (FFB), une réunion s'est tenue sur les coûts de construction. Ce qui en ressort, c'est que, contrairement aux idées reçues, la construction la plus dense n'est pas la moins chère !

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C'est une constante : le coût de construction pèse environ la moitié du prix de vente » : Didier Ridoret, président de la FFB, a ainsi indiqué que le coût de construction d'un logement variait aux alentours de la moitié du prix de vente dans les différentes périodes entre 1977 et 2010, allant de 59,8 % en 1977 à 47,2 % en 2004. Toutefois, ces estimations peuvent être soumises à de fortes variations en fonction des différents secteurs ou filières. Ainsi, la Fédération des promoteurs immobiliers a indiqué cette année que le coût de construction moyen est de 1 596 ¤ le m² dans une grande ville de province où le prix de vente moyen est de 3 800 euros le m². La décomposition du prix fait ainsi apparaître un coût de construction auquel s'ajoute un coût de transformation de 1 634 ¤ le m2 et un coût de terrain de 570 ¤ le m². À Paris, en revanche, le coût du foncier peut représenter jusqu'à 50 % et le coût de transformation atteindre 2 580 euros le m² pour un prix de vente de 6 000 ¤.

Les évolutions de la composition du coût de construction sont également intéressantes : +56 % pour les maisons neuves groupées et +76 % pour les appartements groupés entre 2000 et 2010, période durant laquelle les salaires n'ont évolué que de 43 %. C'est le coût des matériaux qui explosent : +71 % sur la même période. Ils pèsent désormais 43 % du coût de construction contre 32 % pour les salaires.


Le rêve de la maison individuelle toujours là

Le constat du rapport entre densité de l'habitat et coût de construction fait partie des arguments historiques de certains professionnels et chercheurs, dont l'Union des maisons françaises (1). Cette relation a même fait l'objet d'une analyse poussée et scientifique du Centre d'étude sur les réseaux, les transports, l'urbanisme et les constructions (Certu) dans une note adressée au ministre Benoist Apparu. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) indique également que « la densité n'est nullement porteuse d'économies des coûts de construction [...]. Ainsi on relève que le coût de construction d'un appartement est plus élevé de 50 à 100 % à celui d'une maison individuelle de même surface ».
Ce paradoxe est à analyser dans une perspective large car les analystes ont une approche qui intègre différents facteurs dont la complexité des chantiers en milieu urbain (voisinage, voirie, réseaux...), mais aussi des délais liés à l'archéologie ou des délais administratifs qui seraient propres aux environnements denses.


Coûts de construction contre coût des infrastructures

« La ville dense est chère ». Cette affirmation est étayée par les chiffres selon les représentants des promoteurs (dont la Fédération française du bâtiment). Entre une maison individuelle avec garage accolé et un immeuble de quatre étages, le coût varierait du simple au double (de 800-1 200 euros à 1 600-3 400 euros le mètre carré). Mais cette analyse est-elle fondée ? Faut-il en tirer la conclusion qu'il revient moins cher de construire de l'habitat individuel ? Plusieurs autres analyses soulignent le manque de vision globale d'un jugement portant uniquement sur les coûts de construction, et mettent notamment en avant des coûts induits. C'est ainsi que les coûts d'infrastructures et de fonctionnement, notamment ceux générés par les trajets ou les embouteillages, ne sont pas pris en considération.

Qui dit vrai ? Ce qui est certain c'est que partout la densité devient une constante de toutes les politiques d'aménagement du territoire. Et ceci se vérifie dans les stratégies suivantes : certaines métropoles exigent ainsi une densité minimale pour les nouveaux aménagements (un minimum de 35 habitants par hectare est ainsi imposé par la communauté urbaine de Lille). Il en va de même pour les politiques d'écoquartiers, le Grand Paris qui se fonde sur une densification, ou la concentration des constructions sur les zones démographiquement tendues. Un débat entre seuls techniciens ? Assurément non, car dans ce domaine le citoyen fera ses arbitrages. « Le rêve de la maison individuelle reste prégnant, il faut donc envisager les modes constructifs de demain avec les clients »...

1. Voir à ce sujet le site www.bimby.fr qui présente des expériences intéressantes.