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Icade joue avec les nerfs des maires franciliens

Article du numéro 385 - 01 septembre 2009

Logement

La foncière de la Caisse des dépôts et consignations, Icade, veut céder son patrimoine immobilier aux bailleurs sociaux d'Ile-de-France. Mais les conditions de cette vente ulcèrent les quarante-trois maires concernés. La foncière estime pourtant que les négociations sont bien engagées.

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C'est une guerre de position. D'un côté, Icade, la filiale foncière de la Caisse des dépôts et consignations, qui se veut résolument affirmatif et ­annonce, le 30 juin, avoir trouvé un accord pour vendre 81 % de son portefeuille résidentiel pour près de 2 milliards d'euros. La cession de 26 034 logements se fera à un consortium regroupant une vingtaine de bailleurs sociaux d'Ile-de-France, dont la ­Société nationale immobilière (SNI), filiale HLM de la CDC, assurera le pilotage. De l'autre, les maires franciliens, réunis au sein de l'Association des maires d'Ile-de-France (AMIF), qui ont visiblement une lecture moins optimiste de l'issue (?) d'un dossier qui a déjà fait couler beaucoup d'encre. Dès le lendemain de l'annonce d'Icade, les quarante-trois maires concernés par cette cession ont redit à Serge Grzybowski, président de la foncière, et à André Yche, président du directoire de la SNI, que la vente du patrimoine d'Icade ne pouvait se faire sans leur accord expresse. « Unis », les maires ont donc mitonné à leur tour la riposte, condamnant « le manque de clarté dans la ­négociation » de la part d'Icade et de la SNI. Car les maires restent toujours dans le flou quant aux conséquences de cette cession pour leur propre commune, tant au niveau du parc logement que de la moins-value fiscale. Satisfaits d'avoir pour interlocuteur unique la SNI, ils estiment avoir obtenu une première victoire en obtenant que la présentation de l'offre globale du consortium soit repoussée à la fin octobre 2009 alors qu'elle était prévue au beau milieu de l'été, le 14 juillet (!).


Vers une commission d'enquête parlementaire ?

Des parlementaires communistes ont décidé de déposer un texte visant à créer une commission d'enquête sur cette cession. Les députés Marie-Hélène Amiable et Jean-Pierre Brard ainsi que les sénatrices Nicole Borvo Cohen-Seat et Odette Terrade dénoncent « l'opacité dans laquelle se déroule cette vente ». « La vente du patrimoine d'Icade à des bailleurs sociaux est plus que paradoxale : ces logements ont été construits sur des fonds publics, sur des terrains parfois cédés au franc symbolique par les communes et largement amortis grâce aux loyers de locataires aux ressources souvent modestes », affirme Mme Amiable. Mais le plus remonté est sans doute Jean-Pierre Brard, député de Seine-Saint-Denis. « Il faut restituer cette affaire dans le contexte affairiste du régime. Nous avons auditionné le directeur d'Icade. Un « Rastignac » qui nous a expliqué qu'il devait servir des dividendes à ses actionnaires... », assurait-il récemment dans les colonnes de l'Humanité.


Une « tentation spéculative »

« Trop de questions restent en suspens », assure le président de l'AMIF, le maire de Rosny, Claude Pernes. Il s'agira d'abord de trouver une entente sur les prix de vente des logements. Les loyers des logements Icade sont à peine plus élevés que ceux des HLM - entre 6 et 10 euros le mètre carré. La foncière annonce qu'un accord a été trouvé sur la base de 1 186 euros le mètre carré. Or, « dans les communes, pour l'heure, ­aucune évaluation sérieuse n'a été faite », rétorque le président de l'AMIF. Stéphane Peu, élu à Saint-Denis et président de l'office HLM Plaine Commune ­Habitat, accuse même Icade de tentation spéculative sur cette vente : « Icade vend ses 32 000 logements 2,9 milliards d'euros. En 2006, avant l'entrée du groupe en Bourse, ses 42 000 logements (NDLR, 10 000 logements ont été vendus depuis) avaient été estimés à 1,4 milliard d'euros. Autrement dit, il y a une énorme plus-value ! C'est d'autant plus choquant que ces logements ont été construits avec l'argent de l'État », tonnait-il dans les ­colonnes du Parisien. Certains maires ont, semble-t-il, éprouvé le sens de la négociation d'Icade. Sceaux veut racheter 700 logements au prix de 1 600 euros le mètre carré, Icade en réclame 1 000 de plus ! Or, les travaux de réhabilitation nécessaires sur certains ­ensembles, porteraient au final le prix du mètre carré à 3 600 euros.


Un manque à gagner fiscal sans compensation ?

Une autre question angoisse les maires. « Les pertes fiscales liées à la vente de ce patrimoine seront importantes », s'inquiète Claude Pernes. En effet, la plupart de ces habitations devraient perdre leur statut de logements intermédiaires pour devenir des ­logements sociaux et bénéficieront de l'exonération de la taxe foncière sur le bâti foncier pendant 15, voire 25 ans. Inévitablement, les communes franciliennes, dont beaucoup ne roulent pas sur l'or, ont calculé le manque à gagner. À Bagneux, par exemple, la taxe sur le foncier bâti rapporte 13 M. d'euros par an à la commune. Si les 2 700 logements Icade de la commune ­intègrent le contingent HLM, la commune perdra 1,1 M. d'euros par an. À Sucy-en-Brie, ce manque à gagner est évalué à 500 000 euros par an. Pour Bondy, ce sera 400 000 euros par an sur quinze années, confie son maire, Gilbert Roger. « Nous souhaitons que le gouvernement s'engage sur de réelles compensations. Mais la rencontre avec Éric Woerth, le ministre du Budget, ne s'est pas bien passée. Il a certes accepté des compensations dans le cadre d'une enveloppe financière normée, c'est-à-dire que l'État donnera à certaines communes ce qu'il aura enlevé à d'autres », regrette le président de l'AMIF. Ce dernier souhaite aussi que la SNI se prononce, ville par ville, sur le type de logements (PLS, PLUS...) qui émergera de cette transformation du patrimoine d'Icade. « Les maires doivent absolument maîtriser la typologie du logement social sur leur territoire, pour faire face aux besoins de leur population », assure Claude Pernes.


Dernier point : « Dans certaines communes, les réhabilitations des cités, des voiries, des ­réseaux n'ont pas été menées à terme par Icade, qui vend en l'état. Mais ces coûts risquent d'être élevés pour les communes. Nous demandons, le cas échéant, qu'Icade le prenne en compte dans le cadre de cette cession ». Bref, il y a encore loin de la coupe aux lèvres entre les assurances d'Icade et les réserves des élus sur ce dossier. Les négociations seront très serrées.


Icade veut investir dans les bureaux

Malgré nos demandes répétées, Icade préfère laisser à ses communiqués le soin de fournir les explications aux journalistes trop curieux. Dans l'auto-interview du président-directeur général d'Icade, Serge Grzybowski se réjouit de « cette cession qui donnera à Icade tout à la fois une vocation stratégique claire de foncière tertiaire et une flexibilité financière unique. Notre stratégie est de renforcer la tertiarisation d'Icade tout en ayant au travers de réinvestissements très sélectifs un fort effet relatif en termes de cash-flow par rapport à la situation antérieure ». Cotée en bourse, Icade a réalisé en 2008 un chiffre d'affaires consolidé de 1 599 M. d'euros et un cash flow net courant de 206 M. d'euros. Reste à savoir si les actionnaires accepteront la stratégie de réinvestissement d'Icade dans le rachat de bureaux. Certains d'entre eux, comme un fonds de pension irlandais détenant 3,15 % du capital et désireux de quitter le navire, ou plus directement la Caisse des dépôts (60 %), qui a besoin de se renflouer, pourraient réclamer le versement de dividendes exceptionnels liés à cette vente, comme le prévoient les statuts.