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Logement social : l'impact de la crise

Article du numéro 377 - 01 avril 2009

Logement

S'il existe un secteur sensible aux effets de la conjoncture économique, c'est bien celui du logement social. La crise arrive dans un contexte déjà compliqué pour les bailleurs sociaux. Pourront-ils jouer le rôle contra-cyclique que l'on attend d'eux et contribuer ainsi à la relance ?

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Au chapitre des conséquences sociales, le taux de loyers impayés va inéluctablement s'accroître dans les semaines à venir même si les situations s'avèrent pour l'instant hétérogènes sur le territoire. On est d'autant plus vigilant à garder son logement quand on a perdu son travail, ce qui peut expliquer cet impact encore relatif. ­Cependant, deux tiers des ménages logés par les organismes HLM ont des revenus ­inférieurs à 60 % du plafond de ressources. L'exposition au défaut de paiement sera donc forte face à la perte d'emploi. De même, on peut imaginer dès à présent que le taux de rotation va continuer à ­décroître, alors que le taux moyen de mobilité dans le parc HLM n'est de 9 % ­aujourd'hui contre 12 % en 2004. La demande locative connaît en parallèle une pression beaucoup plus soutenue depuis l'automne. À l'inverse, ainsi que le rappelle Arnaud ­Delannay, DG de la coopérative HLM Notre Logis, « la commercialisation des logements en accession sociale à la propriété s'est fortement ralentie à compter d'octobre. La crise renforce à l'évidence les problématiques de solvabilisation des prétendants à l'accession. »


10 % de baisse sur les coûts de construction

Sur le versant investissement, la crise contraint les coûts de réalisation des opérations qui n'avaient cessé de croître ces dernières années. L'indice global du coût de la construction a progressé de 25 % entre 2003 et 2007. Comme le souligne Éric Philippart, DG de l'OPAC de Saône-et-Loire, « le coût moyen d'un T4 estimé à 104 000 euros début 2005 atteignait 148 000 euros en début d'année. Plus d'un tiers des marchés étaient déclarés infructueux et partaient en marchés négociés. Mais depuis octobre, les entreprises qui ne ­répondaient pas répondent. » Les programmes privés et publics ne se concurrencent plus. Les bailleurs n'ont plus à quémander pour que les entreprises soumissionnent à leurs marchés. « Avant l'été 2008, difficile d'avoir une candidature de maçon. Aujourd'hui, six à huit entreprises répondent » se félicite Jean-François Lapière, DG d'Actis, l'office de la ville de Grenoble. En revanche, les prix de foncier ne baissent pas encore. Les bailleurs peuvent aussi se réjouir de la baisse du taux du Livret A même si elle n'allège pas la charge financière des organismes HLM emprunteurs, compte tenu de la forte baisse de l'inflation. Les fonds déposés sur le Livret A sont centralisés à la CDC qui les utilise en grande partie pour accorder des emprunts à taux avantageux aux organismes HLM. Le taux de rémunération de l'épargne génère le niveau des taux d'intérêt, avec une forte incidence sur le service de la dette des bailleurs sociaux.


L'ANRU joue à guichet fermé

Cette baisse observée, mais non encore consolidée, des coûts de construction tombe bien au moment où l'État affiche une ­volonté qui dépasse largement ses moyens. Prenons l'exemple des conventions PRU. La programmation des crédits étant achevée, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine fonctionne désormais à enveloppes fermées et constantes. L'absence d'actualisation de ses subventions fait supporter aux partenaires - collectivités ou bailleurs - la charge financière supplémentaire. Ces contributions ne cessent d'augmenter, en raison notamment de la complexité des programmes et de l'accumulation des retards qui conduisent à des dérives de prix importantes.


Des signaux financiers de l'État qui questionnent

Le plan de relance annonce 350 millions d'euros supplémentaires affectés au logement social, mais cette enveloppe vient abonder des crédits notoirement insuffisants. Dans le cadre du projet de loi de ­finances 2009, l'enveloppe de la mission Ville et Logement a été amputée de 560 millions d'euros (-6,5 %) et le montant total des aides à la pierre a été réduit de 30 %. Cette baisse est d'autant plus préoccupante qu'en parallèle, l'État va ponctionner 850 millions d'euros sur le 1 % Logement entre 2009 et 2011. Les CIL (collecteurs ­interprofessionnels du logement) auront moins de capacités, comme l'indique Jean-François Lapière : « pour la première fois ­depuis des années, le CIL nous a refusé le ­financement de certaines opérations. » Face aux difficultés par la promotion privée, le gouvernement a initié un programme de 30 000 logements en VEFA à compter d'octobre. Il concerne des opérations ayant eu un permis de construire, mais dont les travaux de construction n'ont pas été engagés du fait d'une commercialisation insuffisante. Dans l'esprit « bourse d'échange », des rapprochements privés/public s'opèrent. « Promoteurs et bailleurs, tous ont joué le jeu. On attend du ­locatif aidé qu'il prenne le relais de la construction privée car, soumis à la pression des banques, les promoteurs privés se sont retirés très rapidement du marché tout en abandonnant en route des opérations ou en les gelant. Il y a parfois des opportunités pour les bailleurs, mais ce phénomène très conjoncturel ne passera sans doute pas l'été » remarque Arnaud Delannay.


On innove et investit pendant la crise

Les bailleurs sociaux ont conscience de leur rôle pour maintenir localement un niveau d'activité décent pour les entreprises, ­notam­­ment de second œuvre. Il est clair que les offices ont l'intention de poursuivre ou d'accroître leurs efforts d'investissement en 2009. Comme le déclare Yvon ­Deschamps, le président de l'OPAC du Grand Lyon, « un logement, c'est deux emplois sur une période de six à sept mois. À l'heure où Lyon a baissé son niveau d'investissement de 170 en 2007 à 150 en 2008 puis à 100 millions d'euros pour l'année 2009, nous portons notre investissement à 120 millions d'euros, soit 50 % de notre budget ».

Enfin, les contingences peuvent se transformer en opportunités, notamment dans l'acte de construire. Le Grenelle de l'environnement ne doit plus être vécu comme un surcroît de contraintes mais des économies offertes aux locataires. « L'absence de panneaux solaires devient un frein à la vente dans nos offres en accession à la propriété. Le directeur d'OPH doit passer d'un statut de dirigeant/décideur à celui de dirigeant/pilote. Il faut s'obliger à mettre les locataires en situation d'arbitrer en connaissance de cause sur leur ­futur environnement », souligne Dominique Gaillard, directeur de l'OPAC de l'Isère. La crise aurait donc des vertus assez inattendues...


Un secteur au poids économique incontestable

=> 4,2 millions de logements locatifs et de logements-foyers sont gérés par les organismes.


=> 800 organismes environ pour 76 000 salariés : 279 offices publics de l'habitat.


=> 281 entreprises sociales pour l'habitat, 216 sociétés coopératives d'HLM et SACICAP.


=> Un logement HLM sur quatre a été construit après 1985.


=> Environ 10 millions de personnes sont logées dans le parc locatif des organismes.


=> 13 % des locataires sont bénéficiaires de minima sociaux.


=> En moyenne, les loyers sont 2 fois moins élevés dans le secteur social que dans le privé.


=> Les pertes dues aux impayés représentent moins de 1 % des loyers quittancés.

=> En 2007, les organismes ont mis en chantier 53 000 logements en construction neuve, en ont acquis et amélioré 11 000, et acquis sans travaux 7 000, soit une offre nouvelle de plus de 70 000 logements sociaux.


=> 15,4 milliards d'euros de loyers en 2006. Investissement en construction, acquisition, amélioration et gros entretien : 7,7 milliards d'euros en 2006.


Doc-Doc

Pour aller plus loin


« Les politiques publiques d'aide au logement social », un ouvrage de la collection Dossiers d'Experts des éditions Territorial.  Sommaire et commande


Pour se former


« Droit opposable au logement (Dalo) : comment le mettre en œuvre ? » le mardi 28 avril à Lyon.
Contact : Joëlle Mazoyer 04 76 65 61 00 joelle.mazoyer@territorial.fr