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500 000 logements : la route est longue

Article du numéro 471 - 01 octobre 2013

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Le discours de Cécile Duflot, ministre du Logement, pourrait se résumer en une seule phrase interpellative : « Faites-moi confi ance ». Depuis qu'elle est aux manettes, lois et décrets convergent, croit-elle, vers l'objectif de construire 500 000 logements par an. Pas en 2013, où les mises en chantier plafonneront à 330 000, mais dès 2014. Méthode Coué, naïveté ou volontarisme politique ?

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Être ministre du Logement relève du sacerdoce. Face au scepticisme qui se manifeste régulièrement sous diverses formes, face à l'extrême complexité du dossier pour modifier le logiciel de la construction, Cécile Duflot, ministre du Logement, ne déroge pas : elle réaffirme, dès qu'un micro se tend, la volonté gouvernementale de construire 500 000 logements par an, dont 150 000 sociaux. Son argumentaire s'appuie sur de solides étais, comme la révision de la loi SRU qui fait passer à 25 % la part de ce type de logement dans le parc immobilier des villes françaises. Ou encore la cession par l'État de terrains gratuits aux collectivités pour qu'elles y construisent du logement social. « On attend toujours », se désespère Monique VuaiIlat, adjointe au logement de la ville de Grenoble. Une évolution législative qui ne permettra pas, à elle seule, d'atteindre l'objectif fixé des 500 000 logements, ni même d'inverser la tendance négative dans laquelle s'est inscrite la construction lors des derniers mois. Reste que la première étape, législative, a été franchie, avec le vote de deux lois fondamentales censées modifier le socle paradigmatique du logement en France.


Bâtiment, « l'euphorie n'est pas de mise »

Car, pour l'heure, les signaux restent au rouge. Dans sa dernière note de conjoncture, la Fédération française du Bâtiment (FFB) souligne certes un mince espoir de reprise, « les marchés s'inscrivent dans un contexte de sortie de récession économique plus rapide que prévu », assure son président, Didier Ridoret. Pas de quoi pour autant sortir le champagne : « L'euphorie n'est pas de mise, ni au plan général, ni pour l'activité du secteur, qui sera vraisemblablement en recul sur l'ensemble de l'année de 2,6 % en volume. Sans véritable reprise de l'activité, 2013 et 2014 risquent de connaître une violente contraction du secteur », assure la FFB. Les perspectives ne sont guère encourageantes : 330 000 logements mis en chantier en 2013 (Ndlr, estimation établie au regard des sept premiers mois), soit une régression de 4,8 % par rapport à 2012.
Par ailleurs, les ménages ont tendance à réduire leurs dépenses en matière de travaux d'amélioration de leur logement : - 1,4 % sur un an entre les premiers trimestres 2012 et 2013. Dernier point : la FFB maintient ses prévisions pessimistes sur l'emploi, estimant à 40 000 le nombre de postes supprimés dans le secteur. Le 17 septembre, le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a été adopté par 312 voix pour contre 197. Si les débats ont été vifs, ces derniers n'ont pas concerné les dossiers les plus sensibles, comme l'encadrement des loyers ou encore la mise en place de la garantie universelle des loyers (Gul) ; les ventes à la découpe, les marchands de sommeil ou encore les copropriétés dégradées ont fait l'objet de plus intenses empoignades.


Duflot, un optimisme excessif ?

Qui a dit que l'ambition était un pêché ? Dans le cadre des travaux d'été donnés par Hollande aux ministres sur la France de 2025, Cécile Duflot ose : avec ses réformes, on parlera bientôt de la crise du logement au passé. Certains commentateurs n'ont pas manqué de sauter à pieds joints sur cet excès d'optimisme, estimant que la ministre a dressé un tableau trop idyllique des retombées de son action. Elle met en exergue les chantiers lancés jusqu'ici : la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social ; le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) ; les différentes ordonnances qui ont été et vont être adoptées et qui sont censées accélérer les procédures de construction, ainsi que les modifications apportées à la fiscalité immobilière. Ces mesures, elle est en convaincue, permettront de construire 500 000 logements par an. Pas en 2013, où l'objectif est très largement hors de portée. Mais dès 2014, le compte sera bon, ainsi que les douze années suivantes, soit « 6 millions de logements construits jusqu'en 2025, pour l'essentiel en densification du bâti existant, dont près de 2 millions de logements sociaux en partie sur les terrains publics ». Sans oublier les 2 millions de logements vacants qui seront remis sur le marché progressivement. Vivement 2025 !


Vente à la découpe sous contrôle

Les loyers seront bel et bien encadrés et l'indice de progression desdits loyers sera constitué à partir des informations fournies par les observatoires des loyers. Ces derniers seront alimentés par les prix indiqués par les agences immobilières qui menaçaient un temps de ne pas jouer le jeu. À noter le vote d'un amendement rendant mécanique la majoration du loyer de référence pour les résidences étudiantes et les résidences accueillant des seniors (article 4), intégrant les frais de service (accueil, ménage, etc.).
L'article 2 de la loi crée « un droit de post-emption » sur les ventes à la découpe. Ce néologisme techno fait sourire son auteur, la députée parisienne PS, Sandrine Mazetier, s'excusant en séance de ce « barbarisme ». Le terme, et c'est là l'essentiel, incarne une évolution majeure : une collectivité pourra, si l'article est maintenu, se porter acquéreur d'un logement bien après la déclaration d'intention d'aliéner, obligeant le vendeur à signaler les lots restant à la vente afin que la collectivité puisse s'en rendre acquéreur. Une disposition législative conçue pour enrayer la dérive spéculative des ventes à la découpe.


Les PLU seront intercommunaux

Les députés font la part belle à l'intercommunalité : les plans locaux d'urbanisme seront désormais élaborés à l'échelle intercommunale et non plus à celle de la commune. Mais on sent bien dans cette affaire que les élus ont souhaité ménager la chèvre et le chou, confiant les PLU aux intercos tout en laissant l'instruction des permis de construire aux communes. Certains y voient une contradiction majeure, une de plus dans ce débat sans fin sur l'intercommunalité, louée pour la pertinence de son échelle territoriale pour traiter des questions, entre autres, de logement mais éveillant conjointement de vieux réflexes de crispation, dans la grande lignée du « touche pas à mon territoire ». Intercommunalité rime-t-elle avec une plus grande efficacité en termes de gestion de la demande, pour la mutualisation de l'offre pour les publics prioritaires ou encore l'articulation logement-hébergement ? Anti et pros continuent à croiser le fer.


Rendez-vous en 2016 pour la Gul

La garantie universelle des loyers a donné lieu à des échanges passionnés dans l'hémicycle mais aucun des 30 amendements déposés sur le dossier n'a été retenu. Le principe d'un risque partagé entre les locataires et les propriétaires a été acté, chacune des deux parties concourant à hauteur de 1 à 2 % du loyer pour constituer ce fonds assurantiel géré par l'État. Les agents immobiliers continuent à penser qu'une telle mesure favorisera la déresponsabilisation de certains locataires peu scrupuleux. La Gul n'entrera en vigueur qu'en 2016, un temps nécessaire pour que le dispositif se mette en place.


Prévention des expulsions, les grands moyens

Plusieurs amendements ont été votés en matière de prévention des expulsions. Un nouvel article (après l'article 9 du projet de loi) permet au préfet d'étendre, par arrêté, la trêve hivernale du 15 octobre au 31 mars, contre du 1er novembre au 15 mars aujourd'hui. Les préfets attentifs aux bulletins météo pourront ainsi anticiper les coups de froid sans attendre qu'une décision ministérielle les autorise à agir. Un autre amendement intègre les bailleurs non professionnels dans le dispositif de prévention des expulsions et prévoit un signalement obligatoire à la Ccapex (commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) au-delà d'un certain montant de dette (article 10).


Dalo, plus prioritaire que jamais

Deux amendements importants sur le Droit au logement opposable (Dalo) ont été adoptés... sans le feu vert du gouvernement. François Pupponi, député PS du Val-d'Oise, a cependant réussi à faire imposer le principe que les prioritaires du Dalo soient relogés dans les logements réservés par les communes en carence. Le préfet pourra ainsi, dans les communes déficitaires, préempter jusqu'à 50 % du contingent communal pour les attribuer au titre du Dalo. Le deuxième amendement, lui aussi retenu contre l'avis du gouvernement, imposait au préfet de prendre compte de l'existence de zones urbaines sensibles (ZUS) dans la définition du périmètre de relogement des bénéficiaires du Dalo. Enfin, l'une des grandes particularités d'Alur reste l'encouragement de l'habitat participatif. Il s'agit d'une forme d'habitat en devenir, entre individuel et collectif, née de l'engagement préalable des futurs habitants aux divers stades de sa production et de sa gestion.


Copropriétés mieux sécurisées

Dans le droit fil des rapports de Claude Dilain, sénateur de la Seine-Saint-Denis, et de Dominique Braye, président de l'Anah, Alur modifie en profondeur la procédure de copropriété dégradée et renforce les dispositifs de prévention et de sécurisation financières. Un des amendements durcit les obligations du syndic des copropriétaires. Si la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti n'est pas produite par mesure de transparence vis-à-vis des copropriétaires, cette absence peut devenir un motif de révocation du syndic ou de pénalité financière. Dans le même principe, les acquéreurs d'un lot de copropriété devront disposer d'une notice d'information sur les droits et les obligations des copropriétaires. Autre révolution en douceur, à travers un amendement EELV adopté, l'entrée dans les copropriétés du développement durable : le fonds de prévoyance créé par le projet de loi, permettant de réagir dès les premiers signes de fragilisation d'une copropriété, pourra aussi être utilisé pour financer des travaux de rénovation énergétique et de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre.


Nouvelle arme législative contre les marchands de sommeil

Mathieu Hanotin, député PS de Seine-Saint-Denis, a conceptualisé un nouveau dispositif qui pourrait permettre aux communes de mieux lutter contre les marchands de sommeil, à savoir l'autorisation préalable de mise en location. « Cette autorisation permettrait réellement d'inverser la charge de la preuve et, avant que des locataires se trouvent en grande difficulté, de bloquer les locations elles-mêmes, ce qui faciliterait grandement l'exécution des travaux », a affirmé le député au cours du débat parlementaire. Ce dispositif « n'a pas vocation à s'appliquer sur l'ensemble du territoire, mais constitue une faculté, une option à la disposition des communes. Il revient ensuite aux communes de déterminer un certain nombre de zones où elles appliqueront cette autorisation préalable de mise en location. Les zones concernées sont celles qui sont susceptibles d'abriter de nombreux logements insalubres », assure-t-il.


Témoignage

Monique Vuaillat, adjointe au logement de la ville de Grenoble
« Alur va changer pas mal de choses »

« Plusieurs mesures législatives ont été prises ces derniers mois. L'objectif de 25 % de logements sociaux à atteindre en 2025 est devenu la référence obligatoire pour tous, l'État se donne l'objectif de favoriser cette évolution en annonçant qu'il cédera ses terrains à des prix raisonnables. Cela reste à faire et à prouver ! Le projet de loi Alur va changer pas mal de choses. Parmi les dispositions phares, celles préconisant des évolutions vers une intercommunalité plus active, notamment à travers les PLU. D'autres bonnes nouvelles ont été annoncées au sujet du financement du logement social, qui place les bailleurs dans de meilleures dispositions financières, avec notamment la TVA à 5 % sur l'offre nouvelle et certains travaux de maintenance, le taux de livret A à 1,25 %, allégeant de fait la charge financière des emprunts ou encore la possibilité pour le 1 % logement de financer le logement social, en direction des salariés ».


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À lire
Sur www.lettreducadre.fr, rubrique « au sommaire du dernier numéro » :
- La grande loi Duflot... discours de la méthode ? La Lettre du cadre n° 468, 15 juillet 2013.
- Crise du logement : « changeons de paradigme » La Lettre du cadre n° 465, 1er juin 2013.
- Du logement social au logement sociable. La Lettre du cadre n°456, 15 janvier 2013.