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« Pas de loi du marché dans l'immobilier »

Article du numéro 440 - 01 avril 2012

Leader

Jacqueline Rouillon-Dambreville est maire (Fédération pour une alternative sociale et écologique - FASE) de Saint-Ouen et conseillère générale de Seine-Saint-Denis.

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Saint-Ouen a décidé de s'attaquer à la flambée des prix de l'immobilier. Pour quelles raisons ?

Tout simplement parce que nous refusons de nous soumettre à « la loi du marché » qui conduit à mettre en péril la mixité sociale de la ville. Le contexte immobilier est très tendu et il contribue à repousser les populations les moins favorisées toujours plus loin de la capitale. Nous devons concilier plusieurs contraintes : assurer les conditions d'une plus grande mixité sociale, promouvoir le parcours résidentiel des Audoniens et permettre à tous de vivre à proximité de Paris. Notre réponse, c'est une politique qui vise à diversifier la population, tout en permettant aux habitants de rester sur place. Sans action de la commune, les prix auraient déjà atteint ceux du 17e arrondissement de Paris. Aujourd'hui, la progression est contenue : le loyer moyen s'établit à vingt euros le mètre carré et le prix d'achat moyen, logement ancien et neuf confondus, est compris entre 3 180 et 3 810 euros le mètre carré.


Quels sont les outils mis en place pour contrôler les prix ?

La maîtrise des prix est un des axes de la politique du logement. Mais ce n'est pas le seul. Nous avons élaboré un Plan local de l'habitat, défini un objectif de 40 % de logements sociaux sur le territoire communal et nous intervenons sur l'habitat ancien dégradé. Concernant le contrôle des transactions, nous avons signé, en 2005, une charte avec les promoteurs immobiliers qui interviennent dans la ville, puis en 2007 avec ceux qui réalisent les logements de la ZAC des Docks (2 500 logements dont 1 500 concernés par la charte - N.D.L.R.). Cette charte fixe des règles en matière de qualité du bâti, de prix et de propriété occupante. Chaque logement devra être vendu 10 % moins cher que le prix du marché dans le quartier - 4 600 euros le mètre carré -, et une diminution supplémentaire de 10 % devra être accordée aux bénéficiaires du PTZ. Pour éviter la spéculation, 80 % des logements de chaque programme devront être vendus à des propriétaires occupants et les acheteurs seront
engagés par des clauses « anti-spéculatives » visant à encadrer le prix d'une revente éventuelle au cours des neuf premières années. Nous mobilisons également notre droit de préemption urbain (DPU) : toutes les transactions immobilières supérieures de 10 % aux prix du marché sont susceptibles d'être préemptées.


Vos détracteurs estiment que vous vous attaquez aux petits propriétaires. Obligés de vendre à bas prix, ils ne peuvent pas acheter dans les autres villes, où l'immobilier a fortement augmenté. Que répondez-vous ?

La préemption est avant tout une arme de dissuasion. Notre démarche se fonde sur une estimation du service des Domaines, bien souvent à un prix inférieur aux prétentions du vendeur. Un accompagnement renforcé est opéré par les services de la direction de la réglementation urbaine. Mais surtout, sa mise en œuvre a pour effet, dans plus de 50 % des cas, de permettre au vendeur de renoncer à la transaction en retirant son bien à la vente ou d'accepter de renégocier à des conditions de prix plus raisonnables. Le DPU est avant tout un outil efficace de négociation (1).


La ville a été condamnée à plusieurs reprises par le tribunal administratif. Vous vous placez donc délibérément dans l'illégalité?

Les tribunaux ont effectivement condamné notre démarche (la préemption n'a pas pour but la réalisation d'un projet - N.D.L.R.). J'assume politiquement le coût des recours. Ces condamnations restent dérisoires par rapport aux répercussions sur les prix profitant aux Audoniens. Le recours au DPU nous permet de créer un prix de référence modéré, et d'empêcher les prix du privé de s'envoler. C'est aux élus de faire évoluer le cadre juridique, quand c'est l'intérêt du bien commun. Si nous n'avions pas mis en place cette politique, beaucoup d'habitants auraient déjà dû quitter Saint-Ouen.

1. Selon la chambre des notaires d'Ile-de-France, Saint-Ouen est la ville du 93, en bordure de Paris, où les prix des appartements anciens ont augmenté le moins vite en cinq ans (2006 à 2011) : 19,4 % contre 25,9 % à Aubervilliers, 25,5 % à Saint-Denis et 36,9 % à Montreuil. En 2011, le parc privé de Saint-Ouen était ainsi l'un des plus abordables des communes avoisinant Paris, à 3 720 €/m2.