En décembre 2006 1 un décret fixait les conditions de mise en œuvre du droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux ,accordé aux communes pour maintenir le commerce de proximité.  Jusqu'à présent, seul le droit de préemption urbain permettait à une collectivité de se substituer à un éventuel acquéreur lors de la vente de biens immobiliers. Les biens et droits mobiliers, donc les fonds de commerce et les baux commerciaux étaient ­exclus.

Un périmètre de sauvegarde

Ce droit de préemption appliqué au domaine commercial et artisanal ne peut s'exercer que sur un « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité » délimité par une délibération du conseil municipal. Celle-ci doit impérativement être motivée, après consultation de la chambre de commerce et d'industrie et de la chambre des métiers territorialement compétentes. Un second décret 2 a mis en place un mode de justification très rigoureux soumis au contrôle du juge administratif. La délibération doit obligatoirement comporter un plan du périmètre de sauvegarde retenu et un rapport analysant la situation du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur de ce périmètre, ainsi que les menaces qui pèsent sur la diversité commerciale et ­artisanale de la commune. Le périmètre peut être créé dans toutes les communes, qu'elles soient dotées d'un PLU ou non. À l'intérieur de ce périmètre, seuls les fonds de commerce ou artisanaux et les baux commerciaux peuvent faire l'objet d'une préemption. Les baux non qualifiés de commerciaux et les immeubles dans lesquels ils sont exploités ne peuvent être préemptés dans le cadre de cette procédure.

Pour Philippe Meyer, ancien adjoint au maire de Niderwiller, la préemption qui a permis la réouverture d'une boulangerie dans sa commune rurale d'environ 800 habitants a été une excellente initiative qu'il rappelle avec fierté. « Notre ­volonté était de maintenir ce service de proximité. Pour satisfaire les nombreuses demandes des habitants, il importait de rouvrir ce commerce. Toutes les installations étaient restées en place et la clientèle n'allait pas manquer. À nos yeux, une boulangerie est indispensable ; elle est l'âme d'un village. Elle contribue à sa survie et joue un rôle essentiel dans le rétablissement du lien ­social. Nous regrettions tous la cessation d'activité de l'ancien exploitant parti à la ­retraite à près de 70 ans. À présent, il nous faudrait ­encore une épicerie. Le fonds existe, mais il n'est, hélas, plus exploité depuis longtemps ».

La rétrocession par la commune

La commune ne garde pas dans son patrimoine les fonds et baux commerciaux qu'elle a préemptés. L'objectif est de les rétrocéder à des commerçants ou à des artisans, afin de maintenir une diversité commerciale de proximité. Cette rétrocession doit être ­effectuée dans l'année suivant la prise d'effet de la cession. Il est préférable qu'elle ­intervienne le plus tôt possible, aucune mesure n'étant prévue pendant la période transitoire. Le cahier des charges doit être ­approuvé par le conseil municipal.

L'avis de rétrocession, comprenant un appel à candidatures et indiquant la description du fonds ou du bail commercial, le prix, la possibilité de consulter le cahier des charges en mairie et le délai de présentation des candidatures, doit être affiché en mairie ­durant quinze jours. Le décret du 26 décembre 2007 ne fixe aucun critère de sélection des candidats, à part leur immatriculation au registre du commerce, au répertoire des métiers ou à un registre équivalent pour ceux qui sont établis dans un autre État membre de l'Union européenne.

Lorsque le candidat est retenu, la rétrocession donne lieu à délibération du conseil municipal. Cette dernière mentionne les conditions de mise en œuvre et les raisons du choix du cessionnaire. Deux indications doivent obligatoirement figurer dans l'acte :

- les conditions de résiliation du contrat en cas d'inexécution du cahier des charges par le cessionnaire ;

- l'accord du bailleur qui est requis à peine de nullité de la rétrocession si celle-ci porte sur un bail commercial.

En cas d'absence de repreneur, l'ancien propriétaire bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition.

Et l'adjoint de préciser : « Nous avions trois candidats à la reprise. Sans successeur, le commerçant avait dû fermer son commerce qu'il ­exploitait pendant plus de 40 ans. Grâce à cette réouverture, le village est revitalisé. La commune a souhaité rétablir la convivialité de ce lieu de rencontre idéalement situé non loin de notre école. Les relations à la clientèle sont très cordiales. Les gens aiment discuter. Ce climat chaleureux et bon enfant convient parfaitement au jeune couple de commerçants. Non seulement, ils sont très accueillants, mais leurs produits sont excellents. Auparavant, il fallait quitter le village pour acheter du pain industriel en grande surface... ».

1. Décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 pris en application de la loi Dutreil d'août 2005 sur les PME.
2. Décret du 26 décembre 2007.

Les formalités

L'exercice de ce droit requiert du cédant et de la commune l'accomplissement des formalités suivantes :

- une déclaration préalable (comparable à la déclaration d'intention d'aliéner DIA), mentionnant le prix et les conditions de la cession, doit être transmise en quatre exemplaires au maire, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise aux services municipaux contre récépissé ;

- la commune, bénéficiaire du droit de préemption, peut déléguer l'exercice au maire, sur habilitation du conseil municipal. En revanche, il n'existe aucune possibilité de délégation à un établissement public ou à un concessionnaire d'une opération d'aménagement.

Le titulaire du droit de préemption a un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour notifier au cédant sa décision. Celle-ci doit être motivée et rendue exécutoire. En l'absence de réponse dans le délai imparti, la commune est réputée avoir renoncé à la préemption et le cédant peut dès lors conclure la vente du fonds aux prix et conditions de sa déclaration :

- la commune peut préempter soit aux prix et conditions de la déclaration, soit en proposant une offre d'acquérir aux prix et conditions fixés par le juge de l'expropriation. Ce dernier doit être saisi dans les deux mois qui suivent la réception en mairie de la déclaration préalable ;

- l'acte constatant la cession est établi dans les trois mois suivant la notification de la décision d'acquérir ou de la décision judiciaire qui fixe définitivement les prix et les conditions de la cession.

Doc-Doc

Formation d'experts :

Le droit de préemption des fonds de commerce
Jeudi 1er octobre à Lyon

Contact : Valérie Isaac, valerie.isaac@territorial.fr
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